【编者按】今年国家要求加快发展新质生产力，为产业地产“加速换挡”带来了新机遇。近日，南方产业智库携手广州市产业园区商会正式启动“新质空间”一线调研系列活动，带您现场了解大湾区核心城市新型产业园区提质发展的新动向和新问题，敬请垂注。

6月下旬，南方日报、南方+“新质空间”调研组从广州市白云大道驱车向北，沿途10多平方公里的村级工业园区正蝶变成一大批现代新型产业园区。再往北横穿华南快线到达白云区太和镇和钟落潭镇、江高镇等地界，这里是产业地产蓬勃发展的热土，各种创新企业、新兴产业遍地开花。

白云区是广州先进制造业发展的重镇。近年来，在广东新质生产力加速发展的风口下，一大批重点产业平台闻风而起、快马加鞭，掀起新一轮产业地产换挡提质发展的新高潮。

现代产业园区建设如火如荼。南方+ 冯善书 摄

记者实地调研发现，产业园区的井喷式发展，也给行业带来了新“烦恼”。由于国际科技和产业竞争日益激烈，近年新引进的创新高质企业，不仅对硬件有许多新要求，且在软件上提出更多增值配套服务，导致跨地区、跨园区“互卷”加剧，偶尔还会引发乱象。

案例

白云美湾五龙岗产业园：

租售并举，赋能千亿美丽健康产业集群

从京港澳高速路钟落潭出口出来，拐两个弯便到了广陈路上的白云美湾五龙岗产业园。从崭新挺拔的外立面和宽阔规整的内部道路，便可知道该园区落成不久。

白云区拥有目前中国规模最大的化妆品产业集群，有化妆品生产企业1300多家，商业企业4200多家，生产企业数量约占全国1/4、广东省1/2、广州市2/3。近年，为推动美丽健康产业发展，当地全力打造了“美丽经济”全域品牌：“白云美湾”，是广州唯一拥有化妆品全产业链的区域。

作为美丽健康产业园核心园区之一，白云美湾五龙岗产业园由白云产投旗下全资子公司白云美湾公司投资建设，是首个区属国企投资建设的化妆品产业标准厂房工业园区，占地约66亩，2021年2月19日正式动工，5栋产业用房和1栋配套用房建筑，目前整体已全部完工并投入使用。

在园区装修现代时尚的展馆里，白云美湾公司相关负责人告诉南方日报记者：“整个园区对外可租可售。目前整体去化率已达到60%左右。5栋产业用房每栋楼均有8层，每层面积在2700—3500平方米，1栋配套用房有10层，每层面积在700平方米左右。仅迪安一家公司就买下了一整栋，另一家龙头企业也买了4层。”

除了加工和营销，现在美妆行业还非常重视研发创新。研发和生产投入非常大，新的生产线投资基本都要求3000—4000万元级别，仅无尘车间占地就将近1000平方米。白云的全产业链生态圈对美妆企业非常有吸引力，白云美湾五龙岗产业园也希望多引进价值链高端的企业，所以园区规划建设的现代化和专业化标准都很高。白云美湾公司相关负责人对记者说，由于园区正处白云区东部科技创新带，紧靠广州主城区与空港经济区之间联动发展轴北段，地块靠近京港澳高速路，可快速到达周边城市区域，临近地铁14号线钟落潭站，交通便利。2024年初，广州典诗生物科技有限公司、广东华轻质量检测服务中心有限公司等7家重点企业已在白云美湾五龙岗产业园举行集中签约仪式。

白云美湾五龙岗产业园。来源：白云融媒

据悉，白云美湾公司在白云区有白云美湾五龙岗产业园和白云美湾凤翔产业园两个项目，为产业链上下游企业发展提供空间载体。

有数据显示，截至2022年底，白云美湾五龙岗产业园附近地块已落地20余宗化妆品、生物医药龙头产业项目。为了引入更多优质企业，除了硬件方面的高标准以外，园区非常注重做好综合配套服务。

记者现场了解到，该园区容积率为3.5，厂房柱距8.4米，厂房实用率90%，园区楼间距最小13米、最大20米，园区主道路12米、辅路7米。1—5栋厂房首层承重1200kg/┫，2—4层1000kg/┫，5层以上800kg/┫。首层层高7.8米，2—8层4.5米。园区还配备超级充电桩、高效污水处理池、金融支持等配套服务，另有专业物业、共享展厅、餐厅、会议室等。早在年初，全域产业服务平台——白云美湾产业服务中心便正式启动，从载体、金融、人才、科技、政策兑现等方面，形成企业全生命周期服务体系，提升园区管理服务效能。

白云美湾公司相关负责人亦表示，园区可根据入驻企业资质、企业团体购买情况，给予各种招商优惠。如果企业满足白云区“520”优惠政策，最低可享受20元/平方米/月的租赁价格，5000元/平方米的购买价格。“我们力求给到用心用情的周到服务和说到做到、事不过夜的执行力，让入驻企业安心发展，无后顾之忧。”

联东U谷白云国际企业港：

专业服务高质企业，不做透支品牌的事

6月20日，记者来到位于江高镇的民科园智能家居产业园，从广花路往东，可看到9栋以白色为主调、外立面时尚简洁的现代化厂房，那里便是联东U谷在广州白云布局的低容积、高绿化、花式园区项目——联东U谷白云国际企业港，与霸王公司打造的大型园区只有一路之隔。

联东U谷白云国际企业港示意沙盘。南方+ 冯善书 摄

距离项目不远，还有欧派、巧美、温碧泉等10多个不同的园区。

记者从联东集团官网查询得知，联东集团创建于1991年，专注于产业服务和园区运营，已经发展成为具有全国影响力的产业集团。联东U谷是其旗下核心企业，目前在全国90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。

截至目前，联东集团在广州黄埔、白云、南沙、增城、从化等5个区已布局8个以上项目。早在2023年3月，联东U谷白云国际企业港便已竣工交付使用，对外宣称要重点引进智能制造、新一代电子信息、装备制造、新材料、新能源等新兴行业，推动白云产业升级转型，建设高端智能制造产业平台，打造成为高端制造业聚集示范区。

走进园区项目部展厅，记者看到里边空无一人，但后院停车场却停满了车。联东U谷广州公司相关负责人告诉记者，该项目总占地面积约48.6亩，建筑面积约6.5万平方米，目前招商工作已经进入尾声，仅剩下1000平方米左右“尾货”正在处理。

作为一家民营产业地产开发运营企业，联东U谷对近几年市场需求的变化坦承会更加敏感，因为民营企业运营成本更高、生存压力更大。

在厂房办公主楼、配套设施、园区绿化环境等方面，联东U谷白云国际企业港也有严格要求。譬如在绿化率、车位配比、建筑外立面设计、管红布局等方面，集团已经有一套非常专业实用的标准体系，比一般园区要高。该负责人谈到公司的开发能力和运营水平，就一脸自豪。他说，在综合配套服务方面，联东U谷近年来亦不断提升标准，对入园企业，现在已经可以提供一条龙的金融、政策申报、人才招聘、园区配套、文化活动、物业管理等，在园区的数字赋能方面，该公司亦做到全方位立体化。所以，尽管现在园区之间的竞争很大，但联东U谷的去化率依然很高。

调研期间，有人提到有些同行企业做产业地产，像做住宅和商业地产那样采用高杠杆、高周转的模式，即规模扩张很快、短时间就在全国各地推出许多新项目。该负责人认为，联东U谷不想做低端量贩，甚至用“打一枪换一个地方”的办法，以透支企业信用和品牌形象的代价来换取项目快速去化。“这样做会得不偿失的。”公司更倾向为高科技和现代新兴产业领域的中高端企业提供专业服务，尤其是综合实力和研发能力较强的企业。“只有这样，才能让大湾区乃至全国、全球其他地区的高端资本和创新资源在联东的产业平台汇集并沉淀，为当地打造千亿级新兴产业集群作出应有贡献。

与其他园区相比，联东U谷这个项目可能并不大，总占地面积仅有48.63亩，但小而美。其容积率为2.05，总建筑面积为6.93万平方米，共建设厂房8栋（共5.6万平方米）、宿舍1栋（8087平方米）、地下停车场（3835平方米）。

据介绍，该园区建设运营的痛点难点也还是招商和履约率。截至目前，园区已引进23家企业，租用厂房5.2万平方米，入住率为91%。前两年受疫情影响，园区企业经营有些困难。今年经过努力后，整体营收和税收预计将有大幅增长。

除了提供日常服务外，联东U谷也高度重视入园企业，特别是重点企业提出的诉求，真正帮企业解决实际问题，比如云韬增容、阿基里斯光伏安装等，同时也积极撬动政府部门、集团资源、金融机构等力量，为园区企业赋能，提高他们的获得感和归属感。

纵深

广州民营科技园：

加快释放充足发展空间、培育新质生产力

近年来，在加快发展新质生产力的风口下，产业地产作为承载与促进产业发展的一种空间形态，在提升土地产业价值和城市产业能力、聚集人口与资本等方面将发挥越来越重要的作用。

“产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体。”在广州现代城市更新产业发展中心院长江浩看来，2023年是产业园区的元年，随着民营企业、国资背景企业、科研机构、基金公司等参与方的加入，产业地产的开发主体未来将更加多元化。大湾区建设发展已按下快进键，从推进基础设施互联互通到提升市场一体化水平，从探索科技创新合作到谋划构建协同发展的产业体系，大湾区产业转型的步伐越来越清晰，很多新的需求值得行业关注和抱团合作。依托自身在基建、资源整合和投资运营方面的专业能力，从市场需求出发介入产城融合，将是企业未来实现转型突破的重要方向。

广州民营科技园。来源：白云区投资促进局

其实，白云美湾五龙岗产业园和联东U谷白云国际企业港所在的广州民营科技园创立的时间已经有30年，属广州高新技术产业开发区“一区五园”之一，也是首个国家级民营科技园。

据民科园管委会工作人员介绍，2021年6月，省委改革办印发的《广州民营科技园改革创新行动方案》，确立了“一核三园”38平方公里的新格局，推动形成了未来产业、轨道交通、美丽健康、智能家居四大主导产业。

“民科园专为支持民营经济发展而生，目前集聚了企业超6700家，其中‘四上’企业707家、高新技术企业367家、亿元以上企业192家、省级以上专精特新企业197家（国家级13家）、上市企业9家，规模以上工业企业建立研发机构比例达70%，省级以上企业研发机构64家，博士及博士后科研平台13个。2023年，园区企业营业总收入1918亿元，同比增长10.5%，连续8年保持两位数增长。尽管受前几年疫情和国际经济下行压力等多重不利因素叠加影响，目前的营收总额仍然达到了改革前的4倍，可见，改革创新的引领效果非常明显，也非常不容易。”此外，2023年整个园区固定资产投资117亿元，其中产业投资94亿元，占比80%；工业投资78亿元，占比67%。80%的有效投资，充分证明园区的民营企业发展信心正在被有效激发和快速恢复。

至于园区发展面临哪些痛点和需求，在民科园管委会工作人员看来，主要是如何推动满足、匹配产业发展的空间需求，以及如何培育和壮大新质生产力这两方面。对于前者，民科园正以城中村改造为抓手推动土地收储，正在推进收储1.5万亩土地，仅核心区，通过快速实施城中村改造，就有望快速释放5000亩的土地资源。对于后者，民科园近几年引进了近160多宗重点招商项目，总投资额超过500亿元，同时正在以激光及等离子体、新型储能与氢能、超高清视频等领域重点项目来撬动未来产业的发展，以知识化、绿色化、全球化、数字化来引导传统产业转型升级，大力发展新型工业化。当前，新一轮产业和科技革命在重塑世界经济发展格局，国家提出高质量发展战略，这对园区是一个历史机遇。园区将通过不断调整升级产业结构，大力培育和发展新兴产业和业态，为新质生产力的形成和迸发打下扎实基础。同时，国家、省、市相继出台促进民营经济发展的政策措施，民科园作为民营经济发展平台、推动民营企业科技创新的阵地，也是这些政策的最大受益者。此外，双区驱动、双城联动，“百千万工程”、粤港澳大湾区建设等，也将为产业园区的发展提供新的动力来源。

圆桌

产业园区向上，能否破解空间难题？

工业上楼几乎是所有产业园区的建设管理者都热衷讨论的焦点话题。

近年来，一线城市土地资源日趋紧张，导致一些地区工业用地存在供应紧缺的问题。为此，深圳、广州等城市尝试向上发展要空间，鼓励工业上楼。有专家认为，工业上楼是推动土地集约高效利用、打造高品质工业新空间，促进产业集聚集群发展，加快形成高质量发展新格局的一种新的工业载体空间模式，值得大力探索。但也有人不认同，担心会因为需求不匹配造成更大浪费。

这个问题到底应该怎么看？来听听广州市产业园区商会秘书长罗明如、白云产投美湾公司总经理张晓两位专家的分享。

广州市产业园区商会秘书长罗明如：

过度建设会造成结构性供需不匹配

41个工业门类，多少能上楼？广州究竟需要多少工业上楼的物业去承接产业发展？目前，广州有多少工业上楼物业即将建成或者建成空置？

我们认为，工业上楼是推动新质生产力高质量发展的必经之路，但不是唯一路径，过犹不及。

广州市目前头部企业拿地，中小微企业工业上楼，腰部企业达不到购地条件，由于其规模化生产，其企业发展及工艺生产线急需个性化定制的产业空间，留住腰部企业，就需要给这些企业提供定制化的生产空间。

没有必要盯着容积率，盯着工业上楼，过度建设不能推动区域产业高质量发展，反而会造成结构性供需不匹配，浪费优质的空间和流失优质的企业，区域产业要发展，要结合其重点产业发展方向，深入调研企业所需的空间，以镇街为单位，一片区一策划，差异化错位发展，因产业发展规划空间，为产业需求建设空间，这样的新质空间才能成为推动产业高质量发展的基础设施。

白云产投美湾公司招商总监刘文航：

工业上楼要选准产业类型

工业上楼对厂房建设标准有一定要求，我们园区厂房首层荷载是1.2吨，2—4楼是1吨，5楼以上是0.8吨。而且上楼产业最好是“精密小轻”产业，产业要符合轻型生产、环保型、低能耗等特征，生产工业流程要相对简单，对室内空间尺度要求较小，内部物流管线较少。一般来说，工业上楼的企业要能够将重量较轻、震动小的生产设备迁移至高层，像高端智能制造业，主要是工业互联网、智能装备及机器人、物联网等企业；不是所有产业都适合上楼，但化妆品这个产业就比较合适。

【调研】南方+记者 冯善书

【策划/统筹】冯善书

【海报设计】吴颖岚、谭唯

【运营统筹】唐红兵 高瑾

【出品】南方产业智库

【支持】广州市产业园区商会